第17期蓝海沙龙于五月13日在海南大学邵逸夫学术交流中心举行。本期沙龙的主题是“我省旅游地产问题及发展趋势”。邀请海南大学旅游学院何教授，海南省管理现代化研究会的会长胡卫东为主讲嘉宾。沙龙由海南省管理现代化研究会副会长熊建华主持。

 一、嘉宾主题：我省旅游地产问题及发展趋势

  何教授发言概要

旅游地产，在中国最早叫做景观地产。大家知道的宋城，就是一处开发成功的景观地产。景观地产一定包含了对环境的开发。前国家旅游规划司卫小安同志不赞成“旅游地产”这样的命名，提倡叫休闲地产。

那么休闲地产包含哪些要素呢？不是房地产产品，而是功能，服务，给消费者带来度假的功能。分时度假就很好的概括了国外旅游地产的发展。度假地产包含三种类型：度假住宅、度假别墅；产权式酒店、养老酒店；分时度假。在海南叫的最多的是产权式酒店。那么海南旅游地产开发有什么问题呢？

1.开发模式单一，多产权，养老酒店；

2.经营缺乏规范，产品实际功能未得到体现，变成了一种促销手段，成了概念炒做，嘘头。项目回报率低，更有甚者还销售欺诈的行为；

3.消费观念的制约，消费者认同度低；

4.消费能力限制。

总的来说，海南旅游地产的发展：

1.前景看好，例如三亚市，政策的支持，对于一般的一次性税收项目，基本上限制审批，提倡产权式酒店的开发模式；

2.市场潜力巨大，这个五一期间旅游收入同比增长36%，游客在海南的消费水平在提高，消费热情被激发；  

3.从公共物品角度，当然，此公共物品不是从经济学角度，而是这样全国独一无二的阳光、海景怎么能让更多的人民大众分享；

4.目前海南房地产开发模式面临升级的需要。海南的资源优势巨大，但最后开发商却成了卖资源，不注重产品本身的开发。

海南旅游地产要注意的问题：

1.旅游地产开发要看成一种功能服务而非一般的房地产开发项目；

2.应该强调整合和利用资源；

3.完善相关法律法规，避免产权式酒店业主和开发商的纠纷，更不能欺诈消费者；

4.加强监管和约束机制建设，使旅游地产走上良性发展道路。

二、针对嘉宾发言进行提问式讨论

胡卫东会长：旅游地产的概念，何教授讲了他的观点：即旅游地产，或者叫景观地产、休闲地产是我们一种不太规范的表达，标准的是分时度假、产权度假、度假型房地产。这样的一种表述实际上是从经营方式的角度而言。在问题方面，海南旅游地产有诸如模式单一、经营不规范、消费观念不到位、消费力不够等诸多限制，希望各位嘉宾在自己的发言中都能表达自己的观点，共同发现、探讨问题。下面由地产界人士杨总发言。

发言人杨总：我先说两点，这其一，就是教授的观点，我原则上是不同意的；其二吗，就是自己的想法希望大家也不要同意，胡说八道一翻罢了。谈论旅游地产，就要首先弄明白旅游地产的规律，这是我们探讨研究问题的基础。无论是叫景观地产也好，休闲地产也罢，事实上，在中国根本就不存在。房地产经营企业在头脑中根本没有这样的概念，之所以弄出个旅游地产，很多时候是公司口袋里没钱，或者干脆是出于****的目的。其实在海南岛提旅游地产，无疑是最合适的地方，但就全国而言，海南恰恰是做的最差的省份。国家在地产的宏观调控上可谓费劲心机，二十条、国六条，可无论怎么限制，有一个事实是抹杀不了的，那就是房地产目前在中国是老百姓的一个刚性需求。旅游产业，将是中国未来发展最快的产业之一，15年后，中国将是世界上最大的旅游目的地国家，拉动GDP每年6~7%的增长，这也是早做过研究的，所以旅游与地产的结合是未来的一个趋势。那么在中国怎么做旅游地产？四个字：错位操作。海南纵然资源丰富，但无疑好的资源，最容易开发利用的资源已经被糟蹋殆尽了，所以要求我们必须要剑走偏锋，非常规思维、非正常操作、打政策擦边球。海南没有那么多沙滩，即使把被开发烂了的地方从新开发，也还要涉及设计，项目操作等诸多的问题，最后结果怎样谁也不知道。但是海南的农村目前是无人问津的，跟内地相比，海南的农村就是花园，中国的先富一族在海南跑马圈地，好的地段早就没了，那么那些后来者怎么办，我们的政策制定者一定要思考。把海南的耕地留足，把其余闲置的土地作成家庭农场，里边有高尔夫训练场，一应设施具全，在有游艇，或者是低空的开放，私人飞机的进入，或许这样海南岛才能把旅游做成大旅游，地产做成大地产。

主持人：

其实沙龙就是要大家畅所欲言，只有这样，才会有思想火花的碰撞，就像杨总说的，下边我也胡说八道一下。旅游地产，就目前海南的情况看，中国旅游地产未来非海南莫属。我们说典型的旅游地产是分时度假，那么从海南的具体情况而言，是地产在海南，而买主在大陆，旅游地产不是旅游者的地产，那样的是酒店、招待所。

胡卫东会长：提几个问题，供大家在下边的讨论中思考。旅游地产究竟是什么，是度假酒店还是第二居住地的地产？事实上我非常反对将海南作为第二居住地来进行开发，想想看，建好的房子全年几乎都空着，买房者不在海南工作，不为社会创造价值，全年又几乎不在海南消费，这样的房产有什么作用？功能的定位与公众的利益又在哪？二就是产业发展方向问题，为什么要做旅游地产。

国资委杨处长：很高兴在这里与大家交流，说实话，在政府部门工作多年，各种文章发表几百篇，书也出了八、九本，但旅游问题还真实没有深入研究过，不过受几位嘉宾启发，我也谈谈自己的观点。任何产业都不是独立、孤立的产业。我们书旅游业，它与其它产业的关联性也很强。其实海南也要发展工业，尤其是新兴工业，不但富省富民，有那么多人才来海南工作，既买了房，又有消费，实在是一举两得的事情，所以我觉得，不能就旅游谈旅游，一定要把思路放宽。我们要以旅游为龙头，带动现代服务业，林业，水务等部门的发展，还要政府牵头，建立旅游集团，像九寨沟那样由政府主导旅游也的发展，，提升旅游业升级转型，促进地产业、零售业，并带动金融、保险、会展业的发展。我们的指导思想就是做大做强。

三、头脑风暴

自由发言阶段：

发言人一：不管名称怎么叫，以旅游为名义的地产实际上在海南发展非常快，并且前景好。刚刚过去的五一黄金周，来海南的游客中散客已经超过的团队游客，许多人是从省外自驾车进岛，中国的有钱人，中产阶级，正过多的关注自己的生活品质，关注第二居住地。在这样的大背景下，海南的旅游地产不旺也难。

发言人二：海南省政府曾经把旅游业当成支柱产业来培育和发展，但结果不尽人意。旅游资源资源大省并没有变成旅游强省。个人认为，海南旅游业一直以来未获得长足发展，其中很重要的一个原因就是：海南没有把自己的优势转换成品牌，吸引力仍旧在资源层面，而不是服务层面。旅游是一种生活方式，说白了就是玩，海南旅游业发展过程中一直都没有打造出自己独特的、能区别与其它地方的生活方式，更多的是在迎合游客的需求，而不是引导。

香港是够物天堂，不用告诉，游客去了自然会购物，海南的独特的生活方式也应该具有这样的吸引力。游客来海南要知道自己该做什么。而且是与其它地方不一样的感觉与享受，与其用品牌来整合海南旅游，不如用一种生活方式来整合海南旅游，只有生活方式才能将天堂与人完美的结合在一起，让游客流连忘返。

    四、自由信息交流
     第17期沙龙活动结束。